Acheter une maison en Nouvelle-Zélande peut être la plus grosse opération financière de votre vie. C’est un processus passionnant mais aussi complexe si vous n’êtes pas familier avec le processus d’achat immobilier en Nouvelle-Zélande. Que vous soyez un passionné d’immobilier, un investisseur à la recherche d’une propriété de luxe ou quelqu’un souhaitant s’installer à long terme, nous allons vous donner toutes les connaissances requises pour naviguer dans le marché immobilier néo-zélandais.
Dans cet article, nous allons voir qui est éligible pour acheter une maison en Nouvelle-Zélande, le processus d’achat détaillé, les différents types de propriétés disponibles et les pièges à éviter. Nous explorerons également l’état actuel du marché immobilier et vous donnerons des conseils pratiques pour réussir votre achat basé sur nos propres expériences.
Les critères d’éligibilité
Les citoyens et les résidents permanents
Si vous êtes un citoyen néo-zélandais ou que vous possédez un visa de résidence, vous n’aurez aucune difficulté et aucune restriction pour acquérir ou investir dans un bien immobilier.
Les non-résidents
Pour les non-résidents, la situation est un peu plus complexe. Il faut tout d’abord distinguer les personnes ayant un passeport ou étant résidents d’Australie ou de Singapour. Si c’est votre cas, vous pouvez librement acheter de l’immobilier en Nouvelle-Zélande et les mêmes règles s’appliquent à vous au même titre qu’aux citoyens et résidents néo-zélandais.
En revanche, pour toute personne ne remplissant pas ces conditions, il vous sera malheureusement impossible de posséder des biens immobiliers, notamment ceux de type résidentiel. Cela est la conséquence de la loi sur l’investissement étranger promulguée en 2018 et ayant pour but de limiter la montée des prix de l’immobilier dans le pays.
Il y aura quelques exceptions et notamment sous certaines conditions comme démontrer des bénéfices substantiels pour la Nouvelle-Zélande (tests de bénéfice) ou prouver un engagement à résider en Nouvelle-Zélande (commitment to reside).
Voici quelques exemples d’exemptions ci-dessous :
- Nouveaux Développements : Les étrangers peuvent acheter des appartements dans des développements d’appartements neufs sous certaines conditions sans nécessiter de consentement individuel, sous réserve que l’achat soit le premier transfert de l’appartement.
- Activités Forestières : Des exemptions sont également prévues pour les investissements dans les activités forestières, mais elles sont soumises à des conditions spécifiques.
- Autres Exemptions : Le Ministre peut accorder des exemptions individuelles ou par classe, en fonction de critères spécifiques établis pour chaque exemption.
Toutes ces exemptions sont soumises aux conditions de résidence, c’est-à-dire de résider en Nouvelle-Zélande pour au moins 183 jours chaque année.
Le processus pour acheter un bien immobilier en Nouvelle-Zélande
Faire une offre
Une fois que vous avez jeté votre dévolu sur le bien immobilier qui correspond à vos critères de recherche, il vous faudra alors faire une offre. Celle-ci se fera directement au vendeur si la vente est privée ou bien à travers un agent immobilier si ce dernier utilise une agence immobilière pour la vente de son bien.
Il y a 2 types d’offres possibles :
- L’offre avec conditions suspensives : voir plus bas
- L’offre sans conditions suspensives, appelée aussi une offre cash
Une autre possibilité pour faire une offre sur de l’achat d’immobilier résidentiel est de participer aux ventes aux enchères. Le vendeur fixe alors un prix de réserve. Une fois les enchères lancées et si le prix dépasse le prix de réserve, la plus grande enchère sera alors sélectionnée. Il est important de noter que l’enchère faite est une offre sans conditions, ce qui signifie que vous devez avoir effectué vos recherches au préalable.
Les conditions suspensives
Nous allons ici aborder les 3 conditions suspensives les plus courantes et les plus utilisées lorsque vous faites une offre d’achat.
- Le rapport LIM (Land Information Memorandum) : Il s’agit d’un dossier qui contient tous les permis de construire du bien ainsi que les risques naturels potentiels suivant la localisation de ce dernier. Il se demande à la mairie. Parfois, l’agent immobilier peut en être en possession, donc n’hésitez pas à demander, on ne sait jamais.
- Une inspection du bien par un professionnel (Building Report) : Ce rapport vous sera utile pour vous assurer qu’il n’y a pas de dommages structurels. Il vous donnera aussi des indications sur ce qui peut être amélioré.
- Financement requis : Si vous devez faire financer votre future acquisition par la banque, cette condition suspensive sera obligatoire. Elle signifie que votre offre sera valable si vous obtenez un financement de la part d’un établissement bancaire.
Le transfert de propriété
Une fois l’offre acceptée, les deux parties se mettent d’accord sur une date de remise des clés. C’est durant cette journée que les avocats de chaque partie (il n’y a pas de notaires en Nouvelle-Zélande) effectuent toutes les démarches administratives et le transfert des fonds pour l’achat du bien. Une fois cela réalisé, la propriété change donc officiellement de mains et vous en êtes l’heureux propriétaire.
Les différents types de propriétés
La pleine propriete (Freehold)
C’est le type de propriété le plus simple et le plus commun. Vous possédez le terrain et tout ce qui est construit dessus
Les propriétés en bail emphytéotique (Leasehold)
Dans ce cas de figure, vous n’êtes pas propriétaire du terrain. Vous payez alors un loyer au propriétaire du terrain pour une période déterminée.
Propriétés en copropriété (Unit Title)
Cela correspond à l’achat d’un appartement. Ce type de bien n’est pas courant en Nouvelle-Zélande car il représente seulement 5% de tout le parc immobilier du pays. La gestion des parties communes sera effectuée par un syndic professionnel et le processus est généralement identique à ce que l’on connaît en France.
Les baux croisés (Cross Lease)
En situation de baux croisés, vous possédez avec d’autres propriétaires un pourcentage du titre de propriété. Vous aurez également un intérêt en bail emphytéotique dans la zone et le bâtiment que vous occupez. Ces baux sont généralement d’une durée de 999 ans pour un loyer nominal de 10 centimes par an (qui n’est généralement pas exigé à être payé).
Les pièges à éviter
Les dangers naturels
Du fait de sa situation géographique, la Nouvelle-Zélande est constamment exposée aux risques naturels. Parmi les plus courants, on trouve les tremblements de terre, les éruptions volcaniques, les inondations, les tsunamis et les feux. Tous ces dangers sont compilés dans le rapport LIM disponible à la mairie pour le bien immobilier concerné.
Les problèmes de construction
Il y a deux problèmes majeurs que vous pourriez être amené à rencontrer durant vos visites. Le premier est la présence d’amiante. Il faut savoir que les maisons construites avant les années 1980 sont susceptibles de contenir de l’amiante. On la trouve souvent dans les murs, les toits, les tuyaux et les isolations. Soyez attentif, et en cas de doute, il vous sera toujours possible de faire une inspection par un professionnel.
Le deuxième problème majeur est ce que l’on appelle les maisons qui fuient (les « leaky homes »). Ce sont des bâtiments résidentiels construits entre les années 1990 et le début des années 2000, qui souffrent de problèmes d’étanchéité, entraînant des infiltrations d’eau. Nous vous conseillons d’éviter d’acheter un bien immobilier construit durant cette période pour éviter tout risque de mauvaises surprises, les problèmes financiers et les problèmes de santé.
Le marché immobilier en Nouvelle-Zélande
État actuel du marché
Les Kiwis sont en général passionnés de rugby mais aussi d’immobilier. Que ce soit pour acheter leur résidence principale ou investir pour leur retraite, le placement dans la pierre a le vent en poupe et cela n’est pas sans conséquences. En effet, le prix de l’immobilier n’a cessé de grimper avant d’atteindre son pic début janvier 2022. Depuis, le marché a connu une correction d’environ 20 %, principalement due à la hausse des taux d’intérêt.
Avec un ralentissement économique déjà présent, il y a de fortes chances pour que le marché immobilier reparte à la hausse dans les prochains mois, même si cette hausse ne risque pas d’être aussi prononcée que celle connue durant la période de COVID-19.
Facteurs influençant le marché
Les taux d’intérêt : Fixés par la Reserve Bank of New Zealand (RBNZ), ils influencent le coût des emprunts hypothécaires. En cas de hausse, les remboursements de prêts immobiliers sont plus élevés, ce qui entraîne mécaniquement une baisse du pouvoir d’achat. En revanche, en cas de baisse des taux, l’immobilier devient plus accessible, et le pouvoir d’emprunt des ménages augmente, ce qui conduit à une hausse du marché.
La croissance démographique : La population croissante et l’immigration (y compris les migrations internes vers les grandes villes comme Auckland, Wellington et Christchurch) augmentent la demande de logements. Une demande élevée peut faire monter les prix de l’immobilier.
Les politiques gouvernementales : En Nouvelle-Zélande, le gouvernement est élu pour 3 ans, ce qui peut provoquer une alternance élevée. Le National Party (la droite) a une politique plus favorable en matière d’immobilier que le Labour Party (la gauche). Parmi les exemples de politiques gouvernementales, on peut citer l’Overseas Investment Amendment Act, qui limite considérablement l’accès des investisseurs étrangers au marché immobilier, ou bien encore l’impossibilité de déduire les intérêts d’emprunts pour chaque investissement locatif résidentiel. À noter que cette dernière mesure a été peu à peu abrogée par le nouveau gouvernement de Christopher Luxon.
Conseils pour réussir votre achat
Travailler avec un agent immobilier
La majorité des biens immobiliers que vous trouverez sur le marché sont listés par une agence immobilière. Cela signifie donc que vous allez forcément devoir rentrer en contact avec un agent immobilier.
Nous avons fait de nombreuses visites pour acheter notre résidence principale et nos deux investissements locatifs. Notre constat est le suivant : tous les agents immobiliers ne se valent pas. Beaucoup sont assez médiocres et fournissent peu d’efforts.
Cependant, tisser une relation privilégiée avec un agent peut être une très bonne stratégie sur le long terme. Si l’on prend notre expérience, nous avons trouvé notre résidence principale après avoir fait une offre sur une autre maison. L’offre avait été refusée, mais ce même agent nous a rappelés quelques mois plus tard pour nous proposer un autre bien que nous avons fini par acheter. En conclusion, ne négligez pas les agents immobiliers. Ils peuvent vous aider à trouver la perle rare sur le long terme.
Financement
Le financement est, de manière générale, différent de ce que l’on peut connaître en France.
Premièrement, il y a impérativement un apport à fournir pour tout achat immobilier. Il est de 20 % pour une résidence principale et de 30 % pour un investissement locatif. Cet apport peut être constitué d’épargne ou d’un retrait de son Kiwisaver, qui est l’équivalent de la retraite par capitalisation.
Ensuite, les banques sont moins regardantes sur vos dépenses courantes. Même si vous devez fournir 3 mois de relevés bancaires (6 mois si vous possédez une carte de crédit), quelques cafés ou quelques repas à emporter ne feront pas une grande différence sur l’acceptation de votre dossier.
Enfin, faire appel à un courtier en immobilier peut être judicieux si vous n’êtes pas familier avec le processus de financement. Il travaillera pour vous et vous aidera à trouver la meilleure banque adaptée à votre situation.
Témoignages et études de cas
De notre expérience, l’achat d’une maison en Nouvelle-Zélande est assez simple, mais le processus peut être assez stressant.
Ne prenez pas pour argent comptant tout ce que les agents immobiliers vous disent ; restez concentré sur le bien en lui-même. N’hésitez pas à inclure des conditions suspensives, même si votre offre a théoriquement moins de chances d’aboutir, et pensez à contacter votre banque en amont pour être préapprouvé en termes de financement.
Enfin, ne craignez pas de multiplier les offres. Cela montrera aux agents et aux vendeurs que vous êtes sérieux, même si votre offre est déclinée.
Conclusion
Acheter une maison en Nouvelle-Zélande ou tout autre bien immobilier est un processus assez long, entre la recherche du bien, l’offre et le transfert de propriété. Il vous faudra maîtriser vos émotions et rester lucide.
Le marché immobilier en Nouvelle-Zélande peut très vite changer, mais la passion pour la pierre des Néo-Zélandais en fait un investissement incontournable pour atteindre votre liberté financière.
Enfin, si vous avez des questions ou souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à les laisser en commentaire et nous nous ferons un plaisir d’y répondre.
